每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤
8月22日下午，在香港从业三十多年的房产经纪人、第三地产代理有限公司（下称D3地产）总经理吴文忠带着来自上海的一家合作机构，站在一座1991年建成的楼前说：“这边租金每个月大约12万~13万港元，一套出售总价在5000万~1.5亿港元不等。”
这个名叫帝景园的小区是香港知名豪宅之一，位于香港岛中西区中半山，就是市场常说的“半山豪宅”之一。小区一共有5座楼，共计只有400余套房源。但建成后，香港本地开发商新鸿基地产选择将其中的第2座、第3座自持，进行长线放租。
直到2024年3月，在香港楼市全面“撤辣”后，新鸿基地产决定将第2座、第3座楼栋重新进行内部装修并出售。
注释：在粤语里，“辣招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段。港府此前为了应对楼市过热，防止过度炒作而采取的一些强力限制措施，就被称为“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此处指2月28日香港废除推行了14年的楼市“辣招”。
帝景园可以俯瞰山景及维港景观，即便楼龄已有32年，其推售房源也频有成交。
《每日经济新闻》记者在帝景园小区看到，不时有置业顾问用普通话或粤语给买家讲解，他们穿梭在正进行内部装修的楼栋间。除了地理位置以外，这里吸引他们的还有高租售比。
当下的香港楼市，正显现“房价跌、租金涨”的迹象。
8月28日，香港差饷物业估价署（以下简称差估署）数据显示，2024年7月私人住宅售价指数报296.8点，环比再跌约1.88%，创去年11月后最大单月跌幅，该指数已连续3个月下挫，创2016年9月后的近8年最低。
今年前7个月，该指数累跌约4.66%。与此相反，私人住宅租金持续上升，今年7月私宅租金指数报194.1点，环比上升约1.09%，已连涨5个月，创2019年9月后的近5年新高。
“撤辣”近半年的香港楼市，房价与租金背道而驰，一边是房价创下8年新低，一边是租金达到近5年新高。
8月26日，《每日经济新闻》记者从香港中原地产马鞍山迎海御峰分行资深区域营业经理胡耀祖处获悉一个“持有7年，账面亏损779万港元离场”的案例。
他表示，香港沙田区马鞍山星涟海小区本月有一套单位实用面积1199平方尺（1平方尺约0.11平方米）的海景房，近日议价后以总价1480万港元成交。
原业主于2017年以2259万港元购入，持有约7年，账面亏损约779万元离场，期内贬值约34.5%。
8月22日，香港九龙区一新盘带看工作人员陈曦（化名）告诉每经记者，与年初刚“撤辣”后相比，最近看房的人确实少了很多。“不好的时候可能两三周都接不到一单客户。”
事实上，即便是刚“撤辣”时，香港大部分在售新盘也未出现涨价，多是在积极推盘销售。两三个月后，部分香港开发商开始进行打折促销。
7月下旬，香港屯门青山湾黄金海湾·意岚开盘每平方尺价约10209港元，最低单价去到8908港元，为香港近8年来新盘最低售价，上车盘约18.54平方米户型套均总价仅184万港元。
经络按揭转介首席副总裁曹德明在接受每经记者采访时指出，“撤辣”效应逐渐消退，楼价指数5月已调头回落。另外，一手新盘库存量高企，开发商减慢申请预售楼花（预售房屋）同意书的步伐，同时也押后项目落成日期。
但租金方面，今年3月，吴文忠帮一个本地投资客成交了西九龙维港汇一套总价约1200万港元的房子。到6月，客户交给他去放租，不到两个星期就选好了租客，每月租金达到2.6万港元。
“这类户型租金年初还是2.3万港元/月，现在涨了约3000港元/月。”
在香港部分二手小区，已经出现租金超过月供的情况，即租金收入可覆盖供楼支出。中原地产统计显示，近期一些趁楼价跌、租金升而入市的本地或海外投资者，租金回报率已不再是1%或2%，而是普遍有3%~4%，甚至更高，单计每月收租已够供楼还有余。
近期正是香港租赁旺季，一方面香港各大高校即将开学，不少内地和海外学生有租房需求，另一方面还有持续的“专才”“高才”群体赴港工作居住。
中原地产东涌映湾园分行经理曹嘉华表示，来港人才及学生有增无减，带动住屋需求持续上升，暑假期间租盘更见匮乏，部份租客为向业主显诚意，不惜一次性预缴一年租金租楼。该分行新近促成东涌映湾园某套户型以月租1.9万港元成交，租客为内地专才，并预缴一年租金承租。
全面“撤辣”至今，香港楼市可谓跌宕起伏。
全面“撤辣”意味着，内地购房者在税收这一购房成本上，基本与香港永居居民站在同一标准线上。
很快，内地购房者以惊人的速度、数量和资金闯入香港楼市，香港本地居民、投资客也纷纷出手，新盘数小时内日光、香港本地买家一次横扫24套房、成交暴涨数倍等剧情不断上演。
不过，这样的剧情并未持续多久。5月香港楼市一手成交即回落至1411宗，但仍高于“撤辣”前平均水平。彼时，就有多位熟悉香港楼市的业内人士对记者预计，“撤辣”效应差不多能维持半年左右。
7月底，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰就表示，楼市“撤辣”后三个多月，由于缺乏利好消息，加上经济复苏未如理想，楼市陷入低潮，差估署指数连跌两个月，显示撤辣后的亢奋情绪已逐渐减退。
每经记者在采访中了解到，2月28日，纵横百富企业管理集团有限公司兼D3地产市场部高级总监曾志光及旗下团队正带着内地买家在香港一个楼盘参观，转头就看到电视里正在播报全面“撤辣”的新闻。
此后，曾志光他们手上接待的内地购房者开始不断增加，还组织过北京、上海等地的多批看房团赴香港。
他说，内地很多城市的购房者都对香港市场有兴趣，但主要还是以一线城市为主，投资和自住需求都有。
“其实在香港做看房团不太实用，接待起来也比较麻烦。我们最多一次做过20多人的内地看房团，但后续我们已经控制了每次参观看房的规模。内地新盘一般有售楼处这类空间比较大的地方可以安排看房团，但香港大部分项目都是现楼，基本就是直接进入小区看实体单位，加之已经入伙，有一定的住户在其中，参观人数不方便太多，以免影响住户居住。但这也是香港楼市的优点，高入住率、高出租率，完善严格的物业管理体系，因此深受内地客户认可。”
今年上半年，香港累计录得6117宗“普通话拼音买家”买卖登记，较去年同期的3667宗急升近七成，涉及总金额705.4亿港元，同比上升42%，无论成交量及金额均创1995年有记录以来新高。
中原地产数据显示，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字，已连跌3个月，7月录723宗，较6月758宗减少近5%，创5个月新低，亦较4月最高峰跌近七成，成交金额亦跌至不足80亿港元。不过，现在整体楼市“普通话拼音买家”占比仍达二成以上，属历来高位水平。
《每日经济新闻》记者了解到，内地买家普遍青睐香港的中小型上车盘，如总价在1000万港元以下的1~2房，另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盘中，“普通话拼音”买家占比超过四成。
帝景园一位接待人员就告诉记者，近期他们推售了新房源，多的时候一天接待了12组客户，很多都讲普通话。
黄光耀也指出，内地买家与本地买家有很大不同，他们大多过往都有买房的经验，并且资金较为充裕。在楼盘选择上，很注重开发商知名度、楼盘知名度，会看重附近学校、社区配套，也对一些新开发区特别感兴趣，这与本地买家很不同。
在陈曦眼中，“撤辣”不久后来看房的内地客户非常爽快，对于总价800万港元的小户型单位，很多都能当天下定，且全款拿下，这类基本都是做投资出租用，“现在还是有不少内地客户爽快，因为他们觉得香港房子很小。”
陈曦是香港本地人，刚毕业出来工作，她和身边的朋友目前都还没有买房计划，“我觉得香港人越来越不想买房，好像租房比较划算，每月租金1万港元能租到不错的房子。”
陈永杰认为，近期传本地银行收紧按揭，加上楼市跌势持续，正所谓“宁买当头起，莫买当头跌”。不少内地客都与香港本地人心态一样，觉得“迟买更便宜”而延迟入市计划。现在市场都在等待美联储会否启动减息，观望气氛愈趋浓厚，买家入市态度非常审慎。相信如果正式减息后，积累的购买力将会释放，楼市气氛将会反弹。
观望的不仅是买家，还有本地开发商，选择将旗下新盘“转卖为租”。比如，恒基地产旗下位于红磡的BAKER CIRCLE第1期DOVER（必嘉坊·曦汇）。
每经记者从恒基物业代理营业（一）部总经理林达民处了解到，“转卖为租”是公司几经考虑下，认为香港以及全球经济将随9月美联储有机会减息而复苏，因此在现阶段采取惜售的态度，同时又希望配合政策所激活的租务需求。目前不到一个星期，项目已经有20套房源出租，当中不少开放式单位实用面积每平方尺租金高达71.8港元（相当于710港元/每平方米）。
“在目前资产价值与资产租金背驰的情况下，楼价处于低位而租金一直攀升，对投资客而言相当吸引。至于未来会否加推其他楼盘放租，公司会继续按市场需要，采取弹性策略，按不同地区的需求再考虑是否推出其他现货单位供租赁。”
除了住宅市场，香港的商铺、写字楼等行情也普遍低迷。
近期有市场消息传出，香港甲级办公大厦中环中心一个单位以约亏损7，200万港元（合920万美元）的价格出售，比五年前的买价低了63%，创中环甲级办公大厦20年来最低纪录。
“这个成交传闻目前还没有确切的交易记录，假设这个成交价是真实的，确实相对较低，现在市场的议价空间确实比以前高。”第一太平戴维斯投资部资深董事陈汝轩告诉《每日经济新闻》记者，6月中环写字楼的空置率已经去到13.2%，这个空置率对中环市场来说算很高了。
据第一太平戴维斯提供的案例，今年4月，香港上环新开发的全幢商厦——永乐街88号（88WL）最初由高盛、凯龙瑞以16亿港元收购和开发，后来仅以7亿港元卖给了一位本地投资者。
全面“撤辣”利好内地购房者，但对一般的本地买家来说购房成本并未有变化，与香港本地买家息息相关的是房贷利率。港元与美元挂钩的联系汇率机制，让香港楼市的走势与美元“息口”（即存、贷款利率变化的动向）。
过往很多年，香港楼市都以“低首付、低利率”著称，房贷利率基本都在2%左右。但近几年，随着美国联邦储备局（以下简称美联储）持续加息，如今房贷利率已升至4%左右。
房贷利率高企的同时，香港银行的定期存款利率仍然较高，一年期定存利率多在3.4%左右，6个月定存利率多在3.5%。因此，多数香港本地居民更愿意进行储蓄而非背负房贷。
8月16日，香港特区政府公布的数据显示，香港经济第二季继续录得温和增长，第二季度本地生产总值较去年同期上升3.3%，全年经济增长预测维持2.5%至3.5%。
香港特区政府统计显示，住宅物业市场在第二季初期非常活跃，但其后随着积压需求减退而逐步转静。由于美国减息预期降温，市场气氛在季内越趋审慎。第二季度，香港整体住宅售价录得2%跌幅。
“其实回看香港过往多年的房价变化，比如1997年香港金融风暴等时候，相较之下，本轮房价调整并不算很大，2%的降价幅度也反映出香港楼市基础还是比较健康稳健的。”
香港本地开发商、会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀对每经记者表示，加息的环境和现在市场对减息的预期会让本地买家观望情绪加重。利率与房价的关系非常密切，如果美国真的逐步减息，利率降低2%，那么香港房价也有条件回升2%。同时，供楼负担减轻，买家也会加快入市。
近日举行的全球央行年会，美联储主席鲍威尔的发言被市场解读为释放减息信号，香港市场则普遍预计美联储减息会在9月落地。基于美国的失业率重上近3年高位，增加市场对经济增长放缓的忧虑，故有意见认为美联储于9月会减息0.5%。
对此，中银香港个人数字金融产品部财富策略及分析处主管张诗琪对每经记者指出，美联储不会因为个别单一就业数据而作出减息0.5%的决定，其重点反而在于就业及经济的持续情况。市场还需留意未来通胀及就业数据，以及全球央行年会（的信号），才能更了解美联储对减息步伐的看法。
曹德明补充道，如果美国下半年加大减息幅度及次数，香港拆息将跟随显着回落，息口下降可帮助减轻本港企业，包括开发商融资成本或利息支出，同时也可减轻业主的供楼负担，对楼市将有正面支持。如环球及香港经济转好，预计楼价于明年年中或之前逐步回稳。
封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄
