“我的房贷利率已经降到了3.7%。”家住北京地区的庞逸告诉贝壳财经记者,“已经打算不提前还房贷了。”

  10月25日,贝壳财经记者从有关商业银行了解到,从今日起,大部分存量房贷将完成批量调整。借款人可通过贷款银行的指定渠道,查看利率调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚,总体预计于10月31日前完成。 

  据悉,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、交通银行等主要商业银行,对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整,将加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,调整到不低于-30个基点。 其中,北京地区存量首套房贷客户的利率调整至-30BP,而五环内二套房利率下限为LPR-5BP,五环外为LPR-25BP。

  根据业内专家预测,本次存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右。总体上,将节省借款人利息支出1500亿元,惠及5000万户家庭、1.5亿人口。降低存量房贷利率政策落地将对宏观经济产生一系列积极影响。

  首套二套房贷利率均调整 有人停止提前还款计划

  今日一早,多家银行开始大规模调降存量房贷利率。家住北京地区的李莹告诉贝壳财经记者,她已经收到了贷款行工商银行发来的短信通知,她房贷利率已经下调成功。工行App显示,其首套房贷利率已经从此前的4.05%(LPR+10BP)下调至3.65%(LPR-30BP),降幅达到了40BP。随着利率的下调,她的月供也减少了约217元。

  除了首套房贷利率调整外,这次批量房贷利率调整还包括了二套房及以上的房贷利率。

  “我的房贷利率已经调整到了3.7%。这个利率我能接受,目前已经打算不提前还房贷了。”庞逸告诉贝壳财经记者,今早她在贷款银行的手机App中查看发现,她的二套房贷利率已经从此前的5%下调到了3.7%,降幅达到了130BP。

  像庞逸暂停提前还款计划的借款人不在少数。贝壳财经记者从某家大行了解到,10月以来提前还贷数量较政策出台前的9月减少了20%。

  而北京的张女士的二套房贷利率也已经从LPR+105个基点调整为LPR-25个基点,利率直接从5.25%降到3.95%。她告诉贝壳财经记者,每月还款利息节省约970元,一年就是11000多块钱。“这次利率调整正好赶上 ‘双11’,我准备用省下的钱给自己买身新衣服。”

  “固转浮”利率已成功下调 拖欠客户也能享受房贷利率调整  

  这次调整后,存量房贷利率将达到近年来较低水平。这也让一些房贷借款人纷纷将利率相对较低的固定利率,转换成了以LPR为基础的浮动利率。据贝壳财经记者了解,已有这类“固转浮”的客户,房贷利率也已经调降成功。

  “我贷款的时间比较早,那会儿还是基准利率打的8.5折,是固定利率。”家住北京地区的田女士告诉贝壳财经记者,这次她经咨询建行的工作人员,决定申请把自己的基准利率贷款转为浮动利率。这次调整后,她的利率直接从4.165%降到3.55%(LPR-30BP),每月还款额减少了约1800元。

  银行工作人员告诉她,等到明年初她的贷款LPR调整时,她的利率还会进一步下降。

  此外,这次利率调整还将拖欠客户也纳入到了房贷利率的调整中来,而这些客户并不在去年9月存量房贷利率统一调整之中。

  家住扬州的王先生就是受益者之一。他告诉贝壳财经记者,由于他所从事的建筑行业近年来利润大减,名下两套房共计2万多元的月供成了他一笔不小的开支。由于公司下面还有很多人要养,他贷款在10月份已出现了拖欠情况。

  不过,贷款银行江都龙川支行工作人员告知他,拖欠客户也可以享受到降息,并为他做了调整前后还款的测算。调整前,王先生的房贷利率是4.65%(LPR+80BP),调整后可下降到3.55%(LPR-30BP),直接下调1.1%,每月可以少还利息1800多元,每年可节省2万元的利息开支。王先生说,他准备用这部分节省的利息去补贴公司人员的油费。

  今年LPR已调降50BP 借款人重定价日时房贷利率还会下降

  今年以来,5年期以上LPR多次下调,共计调降50BP。这也意味着存量房贷利率还将进一步下调。

  房贷利率是由LPR和加点两部分组成,今日启动的批量下调调整的是加点部分。而LPR部分的调整则将在借款人与银行约定的重定价日时进行调整。

存量房贷利率批量调整 “固转浮” 拖欠客户也能享受  第1张

  有银行人士举例表示,北京某存量房贷借款人,重定价日为每年1月1日,目前房贷利率为4.75%(2024年1月1日的LPR+55BP),则其房贷利率下调可分两步:

  第一步,10月25日,商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30个基点,该房贷利率调整为3.9%(LPR-30个BP),调整幅度为0.85个百分点(4.75%-3.9%);

  第二步,2025年1月1日,房贷利率按照最新一期LPR重新计算,若12月份公布的5年期以上LPR为3.6%,则该房贷利率调整为3.3%(LPR-30个BP),调整幅度为0.6个百分点(3.9%-3.3%)。

存量房贷利率批量调整 “固转浮” 拖欠客户也能享受  第2张

  两步调整完后,2024年该房贷利率累计下降了1.45个百分点,按照100万贷款本金,25年等额本息的还贷方式,房贷利息总额减少超过24万元,每月月供减少超过800元。

  实实在在减少还款压力 将有效提振市场信心

  存量房贷利率大幅度下降,专家分析认为,将对宏观经济产生一系列积极影响。

  “这将有效提振市场信心。 ”权威专家表示,长期以来,存量房贷利率较高一直是社会关注的焦点问题之一,尤其是在经济增速和居民收入增长放缓的背景下,高房贷负担成为了许多家庭的一大压力。此次政策调整是对群众关切的积极回应。在存量房贷利率调整政策落地的关键时点,资本市场均作出积极反应。

  权威专家认为,有力支持消费和投资。还款压力减少,借款人可支配收入增加,可用于满足更广泛的消费需求。特别是对年轻家庭来说,能够缓解支出压力,增强消费信心。对个体工商户,贷款成本的降低还能够为经营提供更加充裕的现金流,节省下来的资金有利于促进扩大经营规模。 

  此外,权威专家还表示,存量房贷利率下降后,购房者对买房后新老房贷利差继续拉大的担忧有所减轻,有助于释放刚性购房需求,支持房地产市场平稳健康发展。降低存量房贷利率等房地产政策出台后,近期北京等一线城市新房、二手房带看量和成交量明显上升。

  市场人士亦认为,近期房地产支持政策组合提振居民购房预期,叠加各地政府积极实施因城施策,房地产市场出现一定筑底止跌迹象。

  (应受访人要求,文中庞逸、李莹均为化名)