每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
作为上海黄浦滨江的知名地标之一，上海绿地万豪酒店近期被曝将停业改造，后期作为银行总部办公大楼使用。
据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）了解，作为绿地集团的优质资产之一，上海绿地万豪酒店早在2022年便被摆上了货架，并于2023年12月以总价14.88亿元成功售出，接盘方是有着国资背景的北京银行，后者计划将该酒店改造为办公楼，以满足其自用需求。
事实上，今年以来，包括碧桂园、瑞安房地产和金融街等在内的多家房企，先后转让旗下酒店类资产。据迈点研究院不完全统计，今年5月，全国共有30家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店达8家。
“只要价格到位，热点城市核心地段的酒店总能够找到买家。”一家国际商业地产咨询机构的相关人士向每经记者表示。
多家房企出售旗下酒店资产“回血”
豪华酒店向来是大宗交易市场的亮点之一。同样在去年12月，上海外滩万达瑞华酒店和华侨城宝格丽酒店分别被新加坡金鹰集团和江苏金峰水泥接手，彼时颇受市场关注。
进入2024年以来，曾被房企视为“现金奶牛”的酒店资产，陆续出现在大宗交易市场。
5月24日，金融街发布两则关于向关联方金昊公司转让惠州喜来登酒店、津门置业100%股权及相关债权的公告。其中，惠州喜来登酒店资产评估值为2.75亿元，交易总价款与评估价一致，交易价款支付方式为现金。
公开资料显示，位于广东省惠州市巽寮镇海滨旅游度假区的惠州喜来登酒店开业16余年了，是当地知名的豪华度假酒店。津门置业的主要资产瑞吉酒店也是国际品牌酒店。
同样在5月底，渝太地产集团有限公司公告称，其直接全资附属公司与买家达成协议，出售目标公司位于伦敦的六层酒店综合体，总面积约为45528平方英尺。交易的总代价为3375万港元，其中3000万港元将在签署买卖协议时支付，剩余375万港元在成交日支付。
今年3月底，瑞安房地产公告表示，公司非全资附属公司上海蟠龙与主要股东上海青浦徐泾签署出售协议，以约1.05亿元的价格出售位于上海市青浦区徐泾镇龙联路1151号的酒店物业及其地块土地使用权，酒店物业总建筑面积约为4816.45平方米。在出售完成后，双方又签订售后租回协议，约定上海青浦徐泾将自交付日期起计的14年期间，将该项目出租给上海蟠龙。
今年1月份，碧桂园拟对其在广州增城、白云、番禺等地的多处资产进行转让，转让资产包括办公写字楼、商业物业、酒店、公寓楼等，拟转让价格总计为38.18亿元。其中，转让价格最高的是增城区凤凰城酒店，达到12.6亿元。公开资料显示，该酒店是广州东最大的五星级山水主题式酒店之一，共有573间豪华客房。
此外，记者注意到，5月28日，据阿里资产司法拍卖网信息，深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道佳兆业金沙湾大酒店01不动产再度流拍，起拍价13.37亿元。此前的5月8日，该酒店首次拍卖因无人出价流拍，当时的起拍价为16.71亿元。该酒店建筑面积为41081.97平方米，为佳兆业集团旗下资产。
据迈点研究院不完全统计，今年5月，全国共有30家酒店拍卖，其中拍卖价格在亿元以上酒店共8家，拍卖价格在5000万元—1亿元的酒店共5家，拍卖价格在5000万元以下的有17家。不过截至目前，仅有两家酒店项目成交，其余全部流拍。
今年或出现更多低价资产投资机会
据仲量联行统计，2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高，北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元，其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值，对酒店资产交易起到重要作用。
“存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升，更加具备长期投资潜力，为投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时，也为未来可能的成功退出提供保障。”仲量联行方面认为。
不过，随着大宗酒店类出让增多，买家也开始谨慎入手。
据戴德梁行统计，今年一季度，上海共录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%。一方面，受大量新增面积及吸纳降低影响，投资类办公楼市场持续低迷。同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎；叠加内资开发商持续出货缓解资金压力，上海大宗交易市场成交金额降至近五年同期一季度最低。
从买家类型来看，自用型买家成交占比上涨，占总成交额的42%，上海市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅是重点关注领域。自用买家中又以金属、能源类买家为甚，占自用买家总成交额的36%。物业类型方面，办公楼以31%的占比居成交首位；受长租公寓相关政策红利影响，公寓和酒店受到投资类买家欢迎，一季度共发生5宗相关交易。
戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预测，今年可能会出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖。而公寓、酒店和商住楼等适合改造的项目将继续保持市场热度。
近来，酒店物业在出售后改造成其他资产业态已成为一种市场趋势。据仲量联行发布的《中国酒店存量资产改造白皮书》统计，自2014年至今，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛向每经记者表示，将酒店物业改造为其他业态，基于商业地产最高用途和最佳用途的原则，可以为投资人提供多样化的投资机会，改造后的物业也将适应更广泛的市场需求，具有更显著的竞争力和升值空间。
