2021年6月2日,沪深两市交易所公布了首批9只公募REITs产品的公众投资者认购结果,由最终的配售比数据来看,公众投资者投资热情高涨,多只产品获配比例低于5%,其中首钢绿能以1.76%的配售比刷新公募历史上最低配售比例。也就是说,当时的投资者认购100万元的首钢绿能REITs基金,最终能买到账户里份额的只有1.76万元,剩下的98万余元只能原路退回。

公募REITs三周年回顾:从火爆认购到近六成破发  第1张

 

  探究其爆火的原因,无外乎投资者普遍认为REITs产品具有投资风险相对较低、投资收益相对稳定、产品强制分红的特点。作为一种“不动产投资信托基金”,REITs底层资产集中在基础设施、产业园区、基建等方面,属于收益和分红预期相对比较确定的资产,广受投资者们的青睐。

  但是,事实真的如此吗?

  三年时间过去,转眼来到了2024年6月,首批9只公募REITs基金成立满三年,部分产品即将迎来一波原始权益人首次解禁,它们在二级市场上表现如何?真如当时候的投资者们所想,风险低、分红稳、收益好吗?

公募REITs三周年回顾:从火爆认购到近六成破发  第2张

 

  结果并不尽如人意,自2023年以来,公募REITs二级市场表现风光不再。根据iFinD数据显示,截止到6月7日收盘,已上市交易的36只公募REITs产品中,有21只净值处于破发状态,破发率占比达58%。二级市场上,36只公募REITs产品中,有13只REITs基金上市至今收益率为负,中金安徽交控高速公路REITs和建信中关村(000931)产业园REITs等四只基金上市至今二级市场收益率亏损超过10%。

  时过境迁,公募REITs从先前的“热炒”到如今的降温,背后究竟发生了什么?华泰证券(601688)表示,在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下,当经济和项目基本面修复不及预期时,投资人多采取谨慎观望态度,市场缺乏新资金流入,持续下跌引发部分机构触发清仓线,造成踩踏。

  同时,我们也应该注意到,公募REITs大幅波动的原因也与部分产品基本面表现不佳有关,根据2023年各基建项目公募的年报数据可以看出,部分REITs基金底层资产收益表现相对较差,建信中关村产业园项目年度净利润亏损近4亿元,也进一步降低了投资者们长期持有的信心。

公募REITs三周年回顾:从火爆认购到近六成破发  第3张

 

  不过,如果投资者横向比较,会发现REITs基金二级市场表现整体优于沪深300指数、创业板指数、科创50指数。根据中证REITs指数,自2021年至今,REITs指数跌幅为20.19%,与其他权益类资产相比,其年化波动率和最大回撤处于较好水平。

公募REITs三周年回顾:从火爆认购到近六成破发  第4张

 

  当前REITs的估值较为稳健,当前全市场REITs的平均P/NAV(经调整)估值已回落至2021年首批REITs上市初期以下的水平。根据现金流分派率,产权型项目分派率处于4%-7%,整体比较可观。

公募REITs三周年回顾:从火爆认购到近六成破发  第5张

 

  有业内认识表示,当前市场对于基础设施公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识,市场发展逐步完善,产品类型日渐丰富,投资者对REITs基金底层资产的认知不断加深。我们有理由相信,随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复,宏观利率水平进一步下行,全市场优质资产欠缺,叠加政策呵护,REITs二级市场后续或将走出较为稳健的表现。